Kapitalanlagen – heute: Immobilienfonds – worauf müssen Sie achten, wozu müssen Sie beraten werden, Prospekthaftung
Sehr viele Deutsche sind im täglichen Leben sehr sparsam. Es wird viel gearbeitet und das verdiente Geld im Alltag nicht leichtfertig ausgegeben, lange werden Angebote verglichen, um etwas günstiger zu erlangen wird kaum Aufwand gescheut.
Anders wird umgegangen mit der erzielten Ersparnis. Auf dem Kapitalmarkt werden verlockende Angebote angenommen, die weit über dem üblich zu erzielenden Durchschnittzinssatz liegen. Insbesondere Immobilien werden als wertbeständige Anlageform gepriesen. Es ist zuallermeist keine übertriebene Risikofreude, die zum Abschluss hohe Verzinsung versprechender Anlagen führt, sondern die jedem mehr oder minder bewusste Gier nach mehr, im Anlagefall nach etwas mehr Verzinsung für das ersparte Kapital.
Wie soll sich der Anleger neben einer umfassenden Informationsbeschaffung vor und nach der Unterschriftsleistungen zu einem, vielleicht sogar in ausländische Immobilien anlegenden Immobilienfonds verhalten?
Es ist eine genaue Prüfung der vorgeschlagenen Anlage
in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht unabdingbar.
Einige wichtige Fragen sind:
Wie weit werde ich über Risiken und Verluste des Fonds
aufgeklärt und wird mir ausreichend vor Unterschriftsleistung der Prospekt übergeben? – Will ich mein Kapital wirklich länger binden? – Wie weit ist ein Haftungsdurchgriff auf den Investor ausgeschlossen? – Sind die Eigentumsverhältnisse an den Anlageimmobilien geklärt? – Bestehen bei Auslandsimmobilien Doppelbesteuerungsabkommen mit den Staaten, in den Immobilien belegen sind? – Sind die prospektierten Renditeerwartungen realistisch? – Sind die Beteiligungsobjekte tatsächlich vermietet und bestehen dauerhaft werthaltige Mietgarantien? – Ist die Finanzierung der Immobilie durch den Investor gesichert? – Ob und wie sind die Initiatoren, Kreditgeber, Treuhänder, Mietgaranten etc. miteinander gesellschaftsrechtlich und wirtschaftlich verflochten? – Habe ich tatsächliche die versprochenen steuerliche Vorteile von der Anlage?
Habe ich auf den Vertriebsprospekt vertraut und erweisen sich die Aussagen als falsch – wer haftet dann?
Die Vertriebsprospekte sollten namentlich über vorstehende Fragen eine Auskunft geben. Die Initiatoren haften nach deutschem Recht für die Richtigkeit und Vollständigkeit der prospektierten Angaben (vgl. u.a. BGHZ 71, 284). Ausgangspunkt ist, dass das Prospekt grundsätzlich die einzige direkte Informationsquelle des Anlegers ist. Hierauf darf der Anleger typischerweise vertrauen. Es haften die Gründer, Initiatoren und ggf. die Gestalter der Gesellschaft. Daneben kann eine Haftung für die Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens insbesondere durch den Anlageberater oder Vermittler in Betracht kommen, wenn u.a. eine hinreichende Aufklärung über die Chancen und Risiken nicht erfolgt ist. Da sich Anlageberater in einem späteren Prozess selbst eher keine fehlerhafte Beratung bescheinigen, sollte eine wahrgenommene Beratung im Beisein eines Vertrauten erfolgen, andersherum wird der Berater ein Interesse daran haben, sich die erfolgte Risikoberatung abzeichnen zu lassen.
Rechtsanwalt J. Bucksch
Tätigkeitsschwerpunkt Bank- und Kapitalanlagerecht
RAe Bucksch Rasehorn Zimmermann, Ludwigsfelde
Tags: Bucksch, Fonds, Immobilien, Immobilienfonds, Kapitalanlagen, Kapitalanlagerecht, Prospekthaftung
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